近日,夺得2019年上证报最佳分析师地产行业第一名、扎根地产研究数十年的广发证券首席地产分析师乐加栋接受了上证报专访。他直言,房价和房地产股股价的关联,大约会有半年的时间差。

  用他的话来说,做地产行业研究跟造房子“异曲同工”,地基夯实房屋才牢固,时间长才能做得扎实,所以地产研究员的成长周期比其他行业要久。

  “做房地产研究,首先要沉下心去研究宏观经济,把房地产在宏观经济中的位置看清楚。由于两者关系密切,我有时候甚至觉得自己更像一个宏观政策研究员。”乐加栋2008年入行,他认为,数据就像砖瓦,它对研究逻辑的支撑很重要。行业逻辑是对数据抽丝剥茧般的精细提炼。

  “今年以来,上海排队买房现象比往年少。究其原因,一是过去一段时间需求被消化掉一些;二是上海新房和二手房差价在减少,缺少套利空间,市场自然选择‘用脚投票’。”他认为,进入二季度全国楼市将会逐步恢复生机,但从数据看,整体房价还难迎来“阳春”。

  从统计局公布的数据来看,2月份全国70城市二手房房价数据环比下降了一点,3月份数据环比基本持平,虽然局部有些销售火热的现象,但在乐加栋看来,未来环比数据可能还会下降。

  随着疫情防控形势持续向好,未来可能存在报复性购房吗?乐加栋认为,二季度补偿式购房需求可能不会那么强烈,回升力度要打个折扣。他打了一个比方:现在如果新推出一款iPhone,在收入可能受到影响的预期下,你还会马上买吗?买房子也一样,对未来收入、房价预期的不确定性会推迟消费行为。

  关于地产股的投资,他表示:“房价和股价并不是一回事。比如说过去5年房价涨这么多,房地产股票却没怎么涨。”不过,今年3月以来,随着机构资金大举增持、研究报告密集推荐,地产股重获资金关注。那么,站在当前时点,该如何判断地产股的投资价值呢?

  乐加栋认为要从两个维度考虑:一是看绝对价值。从目前来看,大部分公司的市值水平已经低于实际的清算价值,这充分反映了大家对房价下行的预期。但乐加栋偏向于认为未来不会这么悲观,A 股主流房企的动态PB(市净率)已经跌到1倍以内,目前行业库存比2014年更健康,再加上大多数房地产公司股息有5个点,已经高于大多数理财产品的收益率,可以说房地产板块已经跌入绝对价值区域,未来回报较为可观。

  二是看相对价值。乐加栋表示,一般而言,房价进入负增长期间,政策上大概率会有边际宽松,此时房地产股票的相对收益就要看预期、看政策走势。

  在具体配置方面,对于个人投资者,乐加栋建议选择PB低的龙头房地产公司买入持有,其业绩增长可持续,分红收益率足够高。对机构投资者来说,在地产股的配置选择上要相机抉择,考虑相对其他板块是否具有超额收益。

  “房地产发展进入存量时代后,公司间差异加剧,行业红利趋于减少,地产行业的结构调整将主要受到人口流动的影响。”乐加栋认为,未来房地产行业总体规模将会比较平稳,但龙头企业的市场集中度会提升1倍。“大吃小”的并购、小公司的退出会反复上演。

  乐加栋表示,未来高收益率、能创造自由现金流的资产会越来越稀缺。“我比较看好物流地产,这种仓储创造现金流的能力比较强,甚至超过商场、写字楼。当前中国人均仓储面积太低,但物流、电商发展迅速,导致需求快速增长。”

(文章来源:上海证券报)

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